Durante un trasloco in affitto, la questione delle lampadine sembra aneddotica. Tuttavia, genera contenziosi ricorrenti durante il sopralluogo di uscita. Il trattamento differisce a seconda che la lampadina sia un consumabile sostituibile o faccia parte di un apparecchio fisso di proprietà del proprietario. Questa ambiguità merita di essere chiarita, soprattutto considerando che il tipo di lampadina lasciata nell’immobile può ora avere un impatto sulle prestazioni energetiche della proprietà.
Consumato o attrezzatura fissa: il criterio che determina i vostri obblighi
La distinzione giuridica si basa su una linea semplice. Le lampadine e i tubi fluorescenti situati all’interno dell’immobile sono classificati come consumabili a carico dell’inquilino. La loro sostituzione durante il contratto di locazione rientra nella manutenzione ordinaria, allo stesso modo di un guarnizione del rubinetto o di una batteria di un rilevatore di fumo.
Gli apparecchi fissi montati a muro o a soffitto (applique, plafoniere, faretti incassati) forniti dal proprietario sono, invece, attrezzature dell’immobile. Se uno di questi apparecchi si guasta (problema elettrico, attacco difettoso), la riparazione è a carico del locatore. La questione se si debbano lasciare le lampadine in affitto si risolve quindi in gran parte grazie a questa distinzione tra il contenitore (apparecchio) e il contenuto (lampadina).
| Elemento | Categoria | Responsabile della sostituzione | Da lasciare alla partenza? |
|---|---|---|---|
| Lampadina avvitata o a baionetta | Consumato | Inquilino | Sì, in stato di funzionamento |
| Tubo fluorescente (neon) | Consumato | Inquilino | Sì, in stato di funzionamento |
| Faretto LED integrato non sostituibile | Attrezzatura | Proprietario | Fa parte dell’apparecchio |
| Plafoniera o applique murale fornita dal locatore | Attrezzatura | Proprietario (in caso di guasto) | Non rimuovere |
| Apparecchio installato dall’inquilino | Bene personale | Inquilino | Da portare via, ripristinare l’apparecchio originale |
Sopralluogo di uscita: cosa viene realmente verificato sull’illuminazione
Il sopralluogo di ingresso serve da riferimento. Se delle lampadine funzionavano al vostro arrivo e sono bruciate o assenti alla vostra partenza, la discrepanza sarà annotata. Il costo unitario di una lampadina rimane modesto, ma l’accumulo di piccoli difetti può giustificare una trattenuta sulla cauzione.
Quando il sopralluogo di ingresso non menziona le lampadine (cosa che accade frequentemente), la situazione diventa più delicata. In assenza di menzione, il proprietario avrà difficoltà a dimostrare che le lampadine funzionavano all’inizio del contratto. Al contrario, un inquilino che restituisce un immobile con diversi punti luce non funzionanti si espone a una discussione sgradevole, anche senza una base scritta solida.
Cosa fa scattare la trattenuta sulla cauzione
- Lampadine mancanti su apparecchi menzionati nel sopralluogo di ingresso come funzionanti: il proprietario può trattenere il costo di sostituzione
- Apparecchi forniti dal locatore rimossi o sostituiti con un modello diverso: il ripristino allo stato originale è richiesto
- Un apparecchio installato dall’inquilino ancora in posizione mentre l’apparecchio originale è scomparso: il locatore può addebitare la fornitura e l’installazione di un’attrezzatura equivalente
La precauzione più efficace rimane fotografare ogni punto luce al momento dell’ingresso nell’immobile. Questa prova visiva protegge entrambe le parti.
Lampadine LED e prestazioni energetiche dell’immobile in affitto
Dal momento della legge Climat e Resilienza e della riforma del DPE, il consumo legato all’illuminazione è integrato nel calcolo delle prestazioni energetiche dell’immobile. Questo dato passa spesso inosservato nelle discussioni tra inquilini e proprietari.
Lasciare delle lampadine molto energivore (vecchie alogene o incandescenti) in un immobile può influire negativamente sul DPE, mentre il passaggio ai LED è identificato come un’azione di buon senso per migliorare la classificazione energetica. L’argomento assume una dimensione concreta con il calendario di divieto di affitto delle abitazioni non efficienti dal punto di vista energetico.
Calendario dei divieti di affitto secondo il DPE
Dal 1 gennaio 2025, gli immobili classificati G nel DPE sono vietati in affitto nella metropoli. Gli immobili classificati F non potranno più essere affittati a partire dal 2028, e quelli classificati E a partire dal 2034.
Per un locatore il cui immobile si trova al limite di una soglia, ogni voce di consumo conta. Sostituire un parco di lampadine alogene con LED prima di rimettere l’immobile in affitto non è più un semplice gesto ecologico: è una misura che può contribuire a mantenere l’immobile in una classe idonea all’affitto.
Come inquilino in uscita, lasciare lampadine LED funzionanti piuttosto che lampadine energivore è un gesto che facilita la transizione. Nulla vi obbliga giuridicamente a farlo, ma potrebbe avere un impatto positivo al momento della restituzione della cauzione, soprattutto se il proprietario è sensibilizzato alla questione del DPE.
Apparecchi installati dall’inquilino: le regole di restituzione
Un inquilino che ha installato una sospensione, un lampadario o un binario di faretti al posto dell’apparecchio originale deve ripristinare l’immobile nel suo stato iniziale. L’apparecchio originale deve essere reinstallato prima del sopralluogo di uscita.
Se l’apparecchio originale è stato perso o gettato, ci sono due opzioni. O l’inquilino acquista un modello equivalente e lo reinstallano, oppure negozia con il proprietario affinché questi conservi l’apparecchio installato. Questa seconda opzione richiede un accordo scritto, anche informale, per evitare eventuali contenziosi futuri.
Lasciare un lampadario personale al momento della partenza senza ripristinare l’attrezzatura originale espone a una trattenuta proporzionale al costo di sostituzione. Per una plafoniera base, l’importo rimane basso. Per un’applique specifica o un apparecchio incassato, la fattura può aumentare rapidamente.
Lista di controllo prima del sopralluogo di uscita
- Testare ogni punto luce e sostituire le lampadine bruciate con modelli compatibili (verificare il tipo di attacco E27, E14, GU10 a seconda dei supporti)
- Ripristinare gli apparecchi originali se avevate installato i vostri, e conservare una prova del ripristino
- Confrontare con il sopralluogo di ingresso: ogni apparecchio menzionato deve essere presente e funzionante
- Pulire i paralumi e i diffusori forniti dal proprietario, poiché le macchie di ingiallimento o di grasso possono essere segnalate
Il costo di un lotto di lampadine LED standard rappresenta una spesa modesta rispetto al rischio di trattenuta su una cauzione. Sostituire le lampadine difettose prima dell’appuntamento per il sopralluogo rimane la precauzione più conveniente per un inquilino in uscita, e la più semplice da attuare.