Bei einem Umzug in eine Mietwohnung scheint die Frage nach den Glühbirnen nebensächlich zu sein. Sie führt jedoch häufig zu Streitigkeiten bei der Wohnungsabnahme. Die Behandlung unterscheidet sich je nachdem, ob die Glühbirne ein ersetzbares Verbrauchsmaterial ist oder ob sie Teil einer fest installierten Leuchte ist, die dem Eigentümer gehört. Diese Unklarheit sollte geklärt werden, zumal die Art der im Wohnraum verbleibenden Glühbirne mittlerweile Auswirkungen auf die Energieeffizienz der Immobilie haben kann.
Verbrauchsmaterial oder feste Einrichtung: das Kriterium, das Ihre Verpflichtungen bestimmt
Die rechtliche Unterscheidung basiert auf einer einfachen Linie. Die Glühbirnen und Leuchtstoffröhren, die sich im Inneren der Wohnung befinden, werden als Verbrauchsmaterial zu Lasten des Mieters eingestuft. Ihr Austausch während der Mietdauer gehört zur laufenden Wartung, ebenso wie ein Wasserhahn-Dichtungsring oder eine Batterie für den Rauchmelder.
Die an der Wand oder Decke befestigten Leuchten (Wandleuchten, Deckenleuchten, Einbauleuchten), die vom Eigentümer bereitgestellt werden, sind hingegen Einrichtungen der Wohnung. Wenn eine dieser Einrichtungen ausfällt (elektrisches Problem, defekte Fassung), ist der Vermieter für die Reparatur verantwortlich. Die Frage, ob man die Glühbirnen beim Umzug zurücklassen sollte, lässt sich also größtenteils durch diese Unterscheidung zwischen dem Behälter (Leuchte) und dem Inhalt (Glühbirne) klären.
| Element | Kategorie | Verantwortlicher für den Austausch | Beim Auszug zurücklassen? |
|---|---|---|---|
| Schraub- oder Bajonettglühbirne | Verbrauchsmaterial | Mieter | Ja, in funktionsfähigem Zustand |
| Leuchtstoffröhre (Neon) | Verbrauchsmaterial | Mieter | Ja, in funktionsfähigem Zustand |
| Integrierte nicht ersetzbare LED-Leuchte | Einrichtung | Eigentümer | Teil der Leuchte |
| Deckenleuchte oder Wandleuchte, die vom Vermieter bereitgestellt wurde | Einrichtung | Eigentümer (bei Ausfall) | Nicht entfernen |
| Leuchte, die vom Mieter installiert wurde | Persönliches Eigentum | Mieter | Mitnehmen, Originalleuchte wieder anbringen |
Wohnungsabnahme: Was bei der Beleuchtung tatsächlich überprüft wird
Das Übergabeprotokoll dient als Referenz. Wenn bei Ihrem Einzug Glühbirnen funktionierten und sie bei Ihrem Auszug defekt oder nicht vorhanden sind, wird die Abweichung vermerkt. Die Einzelkosten einer Glühbirne sind gering, aber die Ansammlung kleiner Mängel kann eine Kürzung der Kaution rechtfertigen.
Wenn im Übergabeprotokoll keine Glühbirnen erwähnt werden (was häufig vorkommt), wird die Situation komplizierter. In Abwesenheit einer Erwähnung wird es dem Eigentümer schwerfallen zu beweisen, dass die Glühbirnen zu Beginn des Mietverhältnisses funktionierten. Umgekehrt sieht sich ein Mieter, der eine Wohnung mit mehreren defekten Lichtquellen zurückgibt, einer unangenehmen Diskussion ausgesetzt, selbst ohne solide schriftliche Grundlage.
Was die Kürzung der Kaution beeinflusst
- Fehlende Glühbirnen an Leuchten, die im Übergabeprotokoll als funktionsfähig erwähnt wurden: Der Eigentümer kann die Kosten für den Austausch einbehalten
- Vom Vermieter bereitgestellte Leuchten, die entfernt oder durch ein anderes Modell ersetzt wurden: Die Wiederherstellung des Originalzustands ist erforderlich
- Eine vom Mieter installierte Leuchte, die noch vorhanden ist, während die Originalleuchte verschwunden ist: Der Vermieter kann die Bereitstellung und Installation einer gleichwertigen Einrichtung in Rechnung stellen
Die effektivste Vorsichtsmaßnahme bleibt, jeden Lichtpunkt bei Einzug zu fotografieren. Dieser visuelle Beweis schützt beide Parteien.
LED-Glühbirnen und Energieeffizienz der Mietwohnung
Seit dem Gesetz über Klima und Resilienz und der Reform des DPE wird der Verbrauch im Zusammenhang mit der Beleuchtung in die Berechnung der Energieeffizienz der Wohnung einbezogen. Diese Tatsache wird in den Diskussionen zwischen Mietern und Eigentümern oft übersehen.
Das Zurücklassen von sehr energieintensiven Glühbirnen (alten Halogen- oder Glühlampen) in einer Wohnung kann sich negativ auf den DPE auswirken, während der Wechsel zu LED als eine sinnvolle Maßnahme zur Verbesserung der Energieklassifizierung angesehen wird. Das Thema gewinnt an Bedeutung mit dem Zeitplan für das Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen.
Zeitplan für Vermietungsverbote gemäß dem DPE
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen mit der DPE-Klassifizierung G in der Metropolregion für die Vermietung verboten. Wohnungen mit der Klassifizierung F dürfen ab 2028 nicht mehr vermietet werden, und solche mit der Klassifizierung E ab 2034.
Für einen Vermieter, dessen Immobilie an der Grenze eines Schwellenwerts liegt, zählt jeder Verbrauchsposten. Das Ersetzen eines Bestands an Halogenlampen durch LEDs, bevor die Wohnung wieder vermietet wird, ist nicht mehr nur eine ökologische Geste: Es ist eine Maßnahme, die dazu beitragen kann, die Immobilie in einer für die Vermietung geeigneten Klasse zu halten.
Als ausziehender Mieter ist es ein Vorteil, funktionsfähige LEDs anstelle von energieintensiven Glühbirnen zurückzulassen, da dies den Übergang erleichtert. Sie sind rechtlich nicht dazu verpflichtet, aber es kann sich positiv auf die Rückzahlung der Kaution auswirken, insbesondere wenn der Eigentümer für das Thema DPE sensibilisiert ist.
Von Mietern installierte Leuchten: die Rückgaberegeln
Ein Mieter, der eine Pendelleuchte, einen Kronleuchter oder eine Schienenleuchte anstelle der Originalleuchte installiert hat, muss die Wohnung in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Die Originalleuchte muss vor der Wohnungsabnahme wieder installiert werden.
Wenn die Originalleuchte verloren oder entsorgt wurde, gibt es zwei Optionen. Entweder kauft der Mieter ein gleichwertiges Modell und installiert es wieder, oder er verhandelt mit dem Eigentümer, damit dieser die installierte Leuchte behält. Diese zweite Option setzt eine schriftliche Vereinbarung, auch informell, voraus, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Ein persönlicher Kronleuchter beim Auszug zu lassen, ohne die Originalausstattung zurückzugeben, führt zu einer Kürzung, die proportional zu den Austauschkosten ist. Bei einer einfachen Deckenleuchte bleibt der Betrag gering. Bei einer speziellen Wandleuchte oder einer Einbauleuchte kann die Rechnung schnell steigen.
Checkliste vor der Wohnungsabnahme
- Jeden Lichtpunkt testen und defekte Glühbirnen durch kompatible Modelle ersetzen (Fassung E27, E14, GU10 je nach Halterung überprüfen)
- Die Originalleuchten wieder anbringen, wenn Sie Ihre eigenen installiert hatten, und einen Nachweis über die Wiederherstellung aufbewahren
- Mit dem Übergabeprotokoll vergleichen: Jede erwähnte Leuchte muss vorhanden und funktionsfähig sein
- Die von dem Eigentümer bereitgestellten Lampenschirme und Diffusoren reinigen, da Verfärbungen oder Fettflecken gemeldet werden können
Die Kosten für ein Set standardmäßiger LED-Glühbirnen stellen eine bescheidene Ausgabe im Vergleich zum Risiko einer Kürzung der Kaution dar. Defekte Glühbirnen vor dem Termin zur Wohnungsabnahme auszutauschen, bleibt die rentabelste Vorsichtsmaßnahme für einen ausziehenden Mieter und die einfachste, die umzusetzen ist.