Wenn mehrere Miteigentümer gemeinsam ein Grundstück besitzen, kristallisiert sich oft die Frage seiner Teilung und führt zu Spannungen. Der rechtliche Rahmen der Miteigentümerschaft ermöglicht es jedem, jederzeit die Teilung zu verlangen, aber diese gesetzliche Möglichkeit in eine konkrete Maßnahme umzusetzen, erfordert die Koordination von Planungsverfahren, eine strittige Grenzfeststellung und eine Einigung über die Verteilung der Parzellen. Jeder schlecht sequenzierte Schritt kann das Projekt monatelang blockieren.
Vereinbarung über die Miteigentümerschaft und Nutzung des Grundstücks: der Hebel, den nur wenige Projekte nutzen
Bevor überhaupt von einem Vermessungsingenieur oder einer Voranmeldung die Rede ist, ist die erste Konfliktquelle zwischen den Miteigentümern die Nutzung des Eigentums während der Vorbereitungsphase. Wer bewirtschaftet welches Grundstück, wer parkt wo, wer trägt die Kosten für die gemeinsame Grenze.
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Die Nutzung des Miteigentums kann durch eine Vereinbarung zwischen den Miteigentümern geregelt werden, oder falls nicht, durch gerichtliche Entscheidung. Diese Miteigentümervereinbarung, die vor einem Notar für eine bestimmte (verlängerbare) Dauer unterzeichnet wird, legt die Regeln für die Nutzung, Verwaltung und Entscheidungsfindung fest. Sie verpflichtet nicht zur sofortigen Teilung: Sie stabilisiert die Situation, während das Projekt reift.
Konkret kann die Vereinbarung vorsehen, dass jeder Miteigentümer ein definiertes Gebiet des Grundstücks bewohnt, dass ein gemeinsamer Bevollmächtigter die administrativen Verfahren verwaltet und dass die Kosten für den Vermessungsingenieur oder die Erschließung anteilig nach den Miteigentumsanteilen verteilt werden. Ohne diesen schriftlichen Rahmen kann jede von einem einzelnen Miteigentümer getätigte Ausgabe von den anderen angefochten werden. Um gut zu verstehen, wie ein Grundstück in Miteigentum zu teilen ist, muss dieser vorhergehende Schritt der rechtlichen Strukturierung zwischen den Parteien berücksichtigt werden.
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PLU und Baugenehmigungen: der Zeitplan, der alles andere bestimmt
Die Durchführbarkeit einer Parzellenaufteilung hängt zunächst vom lokalen Flächennutzungsplan (PLU) ab. Der PLU legt die Regeln für die Bebaubarkeit, die Dienstbarkeiten, die obligatorischen Zugänge zur Straße und mögliche Denkmalschutzmaßnahmen fest. Ein Grundstück, das als landwirtschaftlich oder naturnah klassifiziert ist, kann unabhängig von der Einigung zwischen den Miteigentümern nicht in bebaubare Parzellen aufgeteilt werden.
Voranmeldung, Baugenehmigung oder Erschließungsgenehmigung
Die Art der Genehmigung hängt von der Art des Teilungsprojekts ab:
- Eine Voranmeldung, die innerhalb eines Monats bearbeitet wird, reicht für eine einfache Teilung außerhalb eines geschützten Gebiets und ohne Schaffung gemeinsamer Flächen.
- Eine Baugenehmigung ist erforderlich, wenn die Teilung mit einem Bauprojekt verbunden ist, mit einer Bearbeitungszeit von zwei Monaten.
- Eine Erschließungsgenehmigung ist erforderlich, sobald die Teilung ein Baugebiet (Zufahrten, gemeinsame Grünflächen) schafft, mit einer Frist von drei Monaten, die verlängert werden kann.
Diese administrativen Fristen müssen von Anfang an im Zeitplan, der zwischen den Miteigentümern geteilt wird, enthalten sein. Die Verwechslung der einvernehmlichen Einigung zwischen Miteigentümern und dem Erhalt der operativen Genehmigung bleibt der häufigste Fehler. Ein zwischen den Miteigentümern unterzeichneter Kaufvertrag ist keine Genehmigung zur Teilung.
Erkannter Bauplatz bereits mit dem Kaufvertrag
Die jüngste Rechtsprechung hat klargestellt, dass eine Teilung im Eigentum, und damit die Existenz eines Baugebiets, bereits mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags als gegeben angesehen werden kann, noch bevor die notarielle Urkunde erstellt wird. Diese Auslegung hat direkte Konsequenzen: Die Konformität mit dem PLU muss vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags überprüft werden, nicht danach. Ein Miteigentümer, der ohne diese Überprüfung unterschreibt, setzt sich dem Risiko einer Genehmigungsablehnung aus, die das gesamte Vorhaben in Frage stellt.
Strittige Grenzfeststellung und Eingreifen des Vermessungsingenieurs
Die strittige Grenzfeststellung ist der Vorgang, der die Grenzen zwischen den zukünftigen Parzellen physisch festlegt. Sie kann nur von einem beim Orden eingetragenen Vermessungsingenieur durchgeführt werden. Im Kontext der Miteigentümerschaft erhält die Grenzfeststellung eine besondere Dimension: Alle Miteigentümer müssen einberufen werden, und jeder kann die Position der Grenzsteine anfechten.
Der Vermessungsingenieur erstellt ein Protokoll der Grenzfeststellung, das von allen Parteien unterzeichnet wird, sowie ein Änderungsdokument des Katasterplans (DMPC), das jeder neuen Parzelle eine eigene Katasternummer zuweist. Ohne ein vom Kataster genehmigtes DMPC ist kein separater Verkauf der Parzellen möglich.
Die Kosten für die Grenzfeststellung variieren je nach Grundstücksgröße, Anzahl der geschaffenen Parzellen und Komplexität der bestehenden Grenzen. In der Miteigentümerschaft sollte die vorherige Vereinbarung festlegen, wer diese Kosten trägt und nach welchem Verteilungsschlüssel. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren zu diesem Punkt: Einige Notare empfehlen eine gleichmäßige Verteilung, andere eine Verteilung nach den Miteigentumsanteilen, ohne zwingende Regel.
Verteilung der Parzellen und Austritt aus der Miteigentümerschaft: gerichtliche Blockaden vermeiden
Sobald die Parzellen festgelegt und die Baugenehmigung erteilt ist, bleibt die zentrale Frage: Wer erhält welche Parzelle. Die Zuteilung kann einvernehmlich erfolgen, wobei die jeweiligen Miteigentumsanteile, der geschätzte Wert jeder Parzelle und die Präferenzen jedes Einzelnen berücksichtigt werden.
Erschließung und ungleicher Wert der Parzellen
Nicht alle Parzellen haben den gleichen Wert. Eine Parzelle an der Straßenfront, die bereits an die Versorgungsnetze angeschlossen ist, ist erheblich mehr wert als eine Parzelle im hinteren Teil des Grundstücks, die Erschließungsarbeiten benötigt (Wasser, Strom, Abwasser, Zugang). Die Erschließungskosten können einen erheblichen Teil des Wertes der Parzelle ausmachen, was jede Verteilung, die nur auf der Fläche basiert, verzerrt.
Die Schätzung durch einen Grundstücksexperten oder Notar, parzelle für parzelle, ermöglicht es, die Unterschiede zu objektivieren. Ein Miteigentümer, der eine Parzelle von geringerem Wert erhält, kann eine Ausgleichszahlung von demjenigen erhalten, der die besser gelegene Parzelle erhält.
Einvernehmliche oder gerichtliche Teilung
Die einvernehmliche Teilung, die durch einen notariellen Akt formalisiert wird, bleibt der kostengünstigste Weg. Das Teilungsrecht gilt auf den Nettowert der geteilten Güter. Wenn jedoch ein Miteigentümer die vorgeschlagene Teilung ablehnt, kann jeder Miteigentümer das Gericht anrufen, um eine gerichtliche Teilung zu erwirken. Das Verfahren ist langwierig, kostspielig und führt manchmal zu einer Versteigerung, die niemandem gerecht wird.
Um dieses Risiko zu verringern, kann die Miteigentümervereinbarung eine Klausel zur obligatorischen Mediation vor jeder gerichtlichen Anrufung sowie einen Mechanismus für ein vorrangiges Rückkaufsrecht zwischen den Miteigentümern enthalten.
Die Teilung eines Grundstücks in Miteigentum ist nicht nur eine Angelegenheit für Vermessungsingenieure und Verwaltungsformulare. Die Solidität des Projekts beruht auf der Qualität der ursprünglichen Einigung zwischen den Miteigentümern, der frühzeitigen Überprüfung der städtebaulichen Anforderungen und einer Schätzung parzelle für parzelle, die die tatsächlichen Erschließungskosten berücksichtigt. Ohne diese drei Säulen, die im Vorfeld gelegt werden, bleibt das Risiko einer gerichtlichen Blockade hoch.